Документи, які підтверджують права на земельну ділянку або земельну частку (пай)
Залежно від того, хто є власником землі, відрізняється і вид документа, який посвідчує право на неї. Важливо знати, що правовстановлюючі документи існують здебільшого щодо земель, які знаходяться у приватній власності.
УвагаПід час перевірки права власності приватної особи на земельну ділянку/земельну частку (пай) слід уважно звірити усі реквізити власника та параметри земельної ділянки, які зазначені у правовстановлюючому документі, із даними, що містяться в паспорті фізичної особи або статутних документах юридичної особи. Вони повинні бути ідентичними. В іншому випадку існує імовірність оскарження прав відповідної особи на таку ділянку і припинення права оренди.
Земельні ділянки
Лише протягом останнього десятиліття існували три документа, які підтверджували право власності особи на земельну ділянку.
Найпоширенішим документом був (і залишається) державний акт про право власності на земельну ділянку. Їх видавали до 1 січня 2013 року. На разі, усі Державні акти, що були видані до 1 січня 2013 року, зберігають свою чинність.
При цьому, форми Державних актів час від часу змінювалися. Зокрема, змінювалися їх реквізити, порядок заповнення, а також обсяг інформації, який вони містили. Для цілей практичної роботи найважливішим було запровадження унікальних кадастрових номерів земельних ділянок у 1997-1998 роках на підставі:
* Постанови КМУ «Про програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру» від 2 грудня 1997 року, № 1355; та
* Тимчасових методичних вказівок щодо присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення державного земельного кадастру, схвалених протоколом науково-технічної ради Держкомзему від 26 січня 1998 року, № 1.
При цьому, кадастрові номери з’явилися в Державних актах лише зразка 2002 року. Сьогодні без довідки про присвоєння кадастрового номера неможливі жодні дії щодо земельної ділянки, зокрема, державна реєстрація права оренди. Також є обмеження щодо продажу об’єктів нерухомого майна, які розташовані на ділянках без кадастрових номерів (на цьому ми детальніше зупинимося далі).
На зміну державним актам прийшов інший документ, а саме – свідоцтво про право власності на нерухоме майно. Період їх видачі охопив 2013-2015 роки включно. Варто відзначити, що заміна державних актів на свідоцтва була правом, а не обов’язком власника. Сама форма свідоцтва не була чимось особливим і містила аналогічну інформацію до державних актів. Головною метою була ідентифікація земельної ділянки та її власника.
Натомість, найважливішим нововведенням нового етапу стало те, що відомості про земельні ділянки вносилися до двох реєстрів:
* у земельному кадастрі, де фіксувалося формування земельних ділянок; та
* у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до якого вноситимуть відомості щодо оформлення прав на ділянки.
А відтак реєстрацією ділянки в кадастрі процедура її оформлення не закінчувалася. Адже речові права (власність, оренда тощо) на таку земельну ділянку підлягало обов’язковій державній реєстрації.
Реєстрація проводилася за місцем розташування об’єкта нерухомості. Для реєстрації прав на земельну ділянку до реєстратора подавали відповідну заяву. За результатами розгляду такої заяви, державні реєстратори (або нотаріуси) приймали рішення і вносили запис про земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Лише після цього ділянка вважалася зареєстрованою в установленому законом порядку, а її власник зможе реалізовувати своє право власності відносно неї на власний розсуд.
На підтвердження проведеної реєстрації власнику ділянки, разом із свідоцтвом про право власності на ділянку надавався витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо реєстрації підлягав перехід права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої.
Нарешті, починаючи з 1 січня 2016 року, свідоцтва та витяги також стали історією. Сталося це внаслідок стрімкого розвитку системи реєстрації речових прав, паростки якої почали розвиватися ще з 2013 року.
Таким чином – “правовстановлюючим документом” починаючи із 2016 року, фактично, є запис в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень). Відповідно до положень Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” , реєстратор, після проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, видає інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, матеріальним підтвердженням запису – є інформаційна довідка про реєстрацію права власності. Цікаво, що інформаційну довідку Ви мможете замовити самостійно онлайн у будь-який момент. Довідка міститиме усю актуальну інформацію по об’єкту нерухомості (власник, орендар, обтяжувач тощо).
На відміну від земель, що належать приватним особам, право власності на державні землі та землі територіальної громади не посвідчується якимись формальними актами або сертифікатами. Хоча такі наміри колись були щодо комунальних земель. Натомість, з 2013 року на підтвердження самого факту реєстрації права власності держави або територіальної громади на ділянку видається Витяг з Реєстру прав. Відомості про приналежність земель, разом з тим, можна знайти у Земельному кадастрі.
Земельна частка пай
Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)» основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією.
Крім цього, видані Сертифікати підлягали державній реєстрації відповідною районною державною адміністрацією.
Ми лише зазначимо, що земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
